Qui possède les résidences étudiantes en France ?

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• 155 000 réservations, aucun nom de propriétaire
• Le Crous gère 175 394 places, en possède 47,3 %
• Vingt résidences vendues en une signature
• La Caisse des dépôts prête beaucoup, détient un peu
• Trente propriétaires dans le même immeuble
• Selon le propriétaire, 400 ou 1 000 euros
• Le permis de construire ne dit pas qui reste

Plus de 1,4 milliard d’euros de résidences étudiantes ont changé de mains en France en 2025, un record pour le secteur. Dans une vingtaine d’immeubles, l’enseigne YouFirst a laissé place à celle de Yugo sans qu’un mur bouge. Entre le nom affiché à l’entrée, la société qui encaisse les loyers et celui qui figure sur l’acte de vente, aucun lien n’est obligé. Reste à savoir qui possède.

155 000 réservations, aucun nom de propriétaire

Plus de 155 000 étudiants, en majorité boursiers, avaient réservé un logement du réseau des Crous pour la rentrée 2026. Le rapport d’activité du réseau recensait 177 450 places à la fin de 2025, tandis que la commission des affaires économiques du Sénat en dénombrait 175 394 en octobre de la même année, deux comptages menés à deux mois d’intervalle sur un parc où des chantiers s’achèvent et des conventions expirent. Ni l’un ni l’autre ne dit à qui appartiennent ces bâtiments.

Le propriétaire d’une résidence décide de vendre l’immeuble, de lancer une rénovation ou de reprendre son bien à la fin d’un contrat de gestion. Son statut détermine aussi le niveau de loyer qu’il peut pratiquer. Dans une résidence universitaire, le Crous attribue pourtant la chambre, signe le contrat d’occupation et remplace une chaudière sans posséder un mètre carré. Ailleurs, un exploitant privé encaisse les loyers pour le compte de propriétaires qu’aucune de ses annonces ne nomme. Un acte notarié ou un bilan de société donne la réponse. L’accueil de la résidence ne l’a pas.

L’enquête nationale menée auprès des étudiants au printemps 2023 chiffrait à 11 % la part de ceux qui vivaient en résidence universitaire, dont 7 % en résidence ou chambre Crous et 4 % dans d’autres résidences universitaires. Un tiers habitaient chez leurs parents, un autre tiers louaient seuls ou en couple. Les résidences privées, absentes de ce décompte, portent l’ensemble concerné à près de 400 000 places. Les résultats de l’enquête conduite au printemps 2026 n’étaient pas publiés au 7 septembre 2026.

Le Crous gère 175 394 places, en possède 47,3 %

Sur les 175 394 places recensées par le Sénat en octobre 2025, 47,3 % appartenaient aux Crous, soit environ 82 900. Les 52,7 % restants relevaient de résidences détenues par des bailleurs sociaux, avec lesquels le réseau avait conclu une convention de gestion.

Un bailleur social construit et loue des logements à des prix encadrés. Le terme recouvre les offices publics de l’habitat, rattachés aux communes ou aux départements, et les entreprises sociales pour l’habitat, sociétés privées à but non lucratif. Dans une résidence conventionnée, cet organisme inscrit les murs à son actif et rembourse l’emprunt qui a financé le chantier. Le Crous, lui, sélectionne les étudiants sur critères sociaux, signe les contrats d’occupation, encaisse les redevances et assure l’entretien courant. La convention fixe la durée de cette délégation et les conditions dans lesquelles le propriétaire peut récupérer son bien à l’échéance.

Les 2 451 places livrées par le réseau en 2025, auxquelles s’ajoutent 1 431 places rénovées, se répartissent entre deux origines. Les constructions en ont fourni 1 246, qui entrent au patrimoine des Crous. Les prises à bail en ont fourni 1 205, soit 49 % des places nouvelles de l’année : le réseau loue ces logements à leur propriétaire pour les sous-louer ensuite aux étudiants. Aucun euro public n’y devient de la pierre publique, et le bail expiré, le propriétaire reprend ses clés.

L’offre sociale dédiée aux étudiants atteint environ 244 000 places. Elle additionne les 175 394 places gérées par les Crous et environ 70 000 logements sociaux en résidences universitaires détenus par des bailleurs sociaux, que ces derniers gèrent eux-mêmes ou confient à des associations. Les organismes HLM ont porté les trois quarts de la production de logements étudiants entre 2018 et 2022. Ils ont financé environ la moitié des programmes produits en 2024 et en 2025. Sur ces 244 000 places, environ 82 900 figurent au bilan des Crous eux-mêmes, le reste appartenant à des organismes de logement social.

Vingt résidences vendues en une signature

Le 25 juin 2025, Gecina a cédé son portefeuille de logements étudiants à une société créée pour l’occasion par Nuveen Real Estate, qui investit l’épargne de l’assureur américain TIAA, et par Global Student Accommodation (GSA), spécialiste du logement étudiant. Gecina, société immobilière cotée à Paris, a annoncé un prix de 538 millions d’euros hors droits, c’est-à-dire avant les taxes et frais de la vente, réglés par l’acheteur.

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Vingt résidences en exploitation et deux projets en développement composaient l’ensemble vendu. GSA a fait état de plus de 3 700 lits répartis entre Paris, Bordeaux, Lille, Lyon et Marseille, la capitale concentrant 80 % du total. Ces immeubles avaient produit 20,8 millions d’euros de loyers en 2024, une fois déduits les frais d’exploitation. Rapporté aux 538 millions d’euros, ce revenu annuel représente environ 3,9 %.

Yugo a repris l’exploitation des résidences après la vente. Les 30 salariés de YouFirst Campus ont rejoint cet opérateur. Gecina détenait les immeubles jusqu’au 25 juin 2025, Nuveen et GSA les ont achetés ensemble, Yugo gère depuis les baux, l’accueil et les services facturés aux occupants. Les 3 700 lits n’ont pas bougé.

Les résidences étudiantes ont attiré plus de 1,4 milliard d’euros d’investissements en France en 2025, un record, représentant environ un tiers des montants engagés dans l’immobilier résidentiel sur l’année. Cinq opérations de plus de 50 millions d’euros ont été conclues dans les résidences avec services, dont plusieurs portaient sur des résidences étudiantes. Les 538 millions d’euros de YouFirst Campus en ont représenté à eux seuls 38 %.

Ce 1,4 milliard d’euros mesure les immeubles achetés ou vendus pendant l’année. Il ne donne ni la valeur du parc français, ni la part de marché des investisseurs professionnels, ni le nombre de lits passés sous leur contrôle. Une résidence vendue deux fois dans l’année y figure deux fois. Une résidence détenue sans interruption par le même propriétaire n’y figure pas.

La Caisse des dépôts prête beaucoup, détient un peu

La Banque des Territoires, branche du groupe Caisse des dépôts, a lancé en 2025 le programme AGiLE, pour « agir pour le logement étudiant ». Il prévoit d’accompagner 75 000 logements étudiants d’ici à 2030, dont 50 000 conventionnés, c’est-à-dire à loyers encadrés ou sociaux, et 25 000 aux loyers libres ou plafonnés à un niveau situé entre le social et le marché.

L’institution annonce plus de 5 milliards d’euros de moyens, répartis entre 3,5 milliards d’euros de prêts, plus de 1,5 milliard d’euros d’investissements en capital et 20 millions d’euros pour aider les collectivités à monter leurs projets. Ces deux premières lignes n’ont pas le même effet sur la propriété. Prêter 3,5 milliards d’euros ne donne aucun titre sur les immeubles financés, seulement une créance à rembourser et des garanties. Entrer au capital d’une société qui détient une résidence procure en revanche à la Caisse des dépôts une part de cette société, et une voix le jour où elle envisage de vendre.

En mai 2026, le groupe faisait état de plus de 27 700 logements engagés dans 171 projets, pour 724 millions d’euros de prêts et 509 millions d’euros investis en capital, soit 1,233 milliard d’euros mobilisé depuis le lancement. Les prêts représentent 59 % de cette somme. Même sur les 41 % restants, la Caisse des dépôts ne détient qu’une fraction des sociétés propriétaires, aux côtés d’autres associés. Ces 27 700 logements correspondent par ailleurs à des opérations financées ou en préparation, et non à des places déjà construites et ouvertes.

Trente propriétaires dans le même immeuble

Un particulier achète un studio dans une résidence étudiante, en reste propriétaire et le loue à une société de gestion pour une longue durée. Celle-ci cherche les occupants, perçoit les loyers, organise les services de l’immeuble et verse au propriétaire un revenu fixé au contrat, dû selon les clauses même lorsque le studio reste vide.

Plusieurs dizaines de propriétaires peuvent ainsi se partager un seul bâtiment, chacun détenteur de son lot et membre de la copropriété. Celle-ci prend en charge les couloirs, les ascenseurs et les parties communes. L’exploitant administre la résidence entière sans nécessairement posséder un mètre carré. Deux avantages fiscaux ont porté ces ventes à l’unité pendant des années : le dispositif Censi-Bouvard et le statut de loueur en meublé non professionnel, connu sous le sigle LMNP, tous deux conditionnés à un engagement de location. Nuveen et GSA, à l’inverse, ont acheté vingt résidences par un seul acte.

Une enseigne comme Studéa, Les Estudines ou Yugo identifie l’opérateur qui gère la résidence. Elle ne dit rien du propriétaire du logement loué.

Les résidences étudiantes hors dispositif social représentent environ 150 000 places. Aucun registre public ne précise combien relèvent d’investisseurs professionnels, de promoteurs, de sociétés immobilières ou de particuliers. Les données disponibles sur les étudiants n’y suppléent pas : en 2023, 6 % vivaient dans un logement détenu par eux-mêmes ou par leurs proches et 11 % en colocation ou en sous-location, chiffres qui portent sur l’ensemble du logement étudiant, résidences ou non.

Selon le propriétaire, 400 ou 1 000 euros

Les Crous attribuent les 175 394 places qu’ils gèrent en priorité aux étudiants disposant de faibles ressources, sur critères sociaux. Les bailleurs sociaux propriétaires des 52,7 % de places conventionnées perçoivent des loyers plafonnés par la convention signée avec l’État, en contrepartie des aides publiques et des prêts bonifiés ayant financé la construction. Ce plafond ne s’applique pas aux résidences détenues hors de ce cadre.

Les résidences privées démarrent autour de 400 euros mensuels et dépassent 1 000 euros dans Paris intra-muros, où se trouvaient 80 % des lits du portefeuille cédé par Gecina. Ces montants proviennent d’offres relevées sur le marché et ne constituent pas un loyer moyen national. Les services facturés par certaines résidences peuvent porter leurs prix « une fois et demie plus élevés que ceux du reste du parc locatif ».

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À la rentrée 2026, les étudiants ont concouru avec des candidats souvent plus solvables pour accéder aux mêmes annonces. Des universités signent des partenariats avec des plateformes et des bailleurs privés lorsque les logements Crous manquent, et certains services intégrés à ces programmes entraînent des frais supplémentaires. Résidences sociales, foyers de jeunes travailleurs, associations et locations chez des particuliers absorbent le reste de la demande, avec autant de propriétaires distincts.

Le permis de construire ne dit pas qui reste

L’adresse exacte de l’immeuble et le nom de la société qui signe le bail forment les deux premiers points d’entrée pour identifier un propriétaire. Le fichier de la publicité foncière, où sont enregistrées toutes les ventes immobilières et consultable sur demande, les rapports annuels des sociétés immobilières cotées et les délibérations des collectivités permettent ensuite de séparer celui qui détient l’immeuble, celui qui le finance, celui qui l’a construit et celui qui l’exploite.

Le permis de construire désigne le maître d’ouvrage, l’acteur qui commande les travaux. Il ne renseigne pas sur l’identité du détenteur après l’ouverture. Un promoteur peut céder une résidence à un bailleur social, à un investisseur ou à une société commune avant la fin du chantier, la vente sur plans permettant de désigner l’acquéreur dès les fondations.

Le rapport sénatorial d’octobre 2025 et le communiqué publié par Gecina le 25 juin 2025 comptent parmi les rares documents publics permettant de reconstituer une chaîne de propriété. Le premier chiffre à 52,7 % la part des places Crous relevant de conventions avec des bailleurs sociaux. Le second retrace le passage de vingt résidences de Gecina à Nuveen et GSA, puis leur exploitation par Yugo. Pour les autres résidences du pays, il faut ouvrir un acte notarié immeuble par immeuble.

Aucun document public ne donne le poids respectif des propriétaires de résidences étudiantes à l’échelle nationale.